探究土地一级开发招标实践中的问题

所需的基础数据。(二)与原土地方就征地补偿和拆迁安置问题进行协商,征求国土和建设等主管部门同意后,就征地和拆迁补偿标准签订书面意向协议。通过招标确定的一级开发单位按照以上约定的标准进行征地拆迁。(三)拆迁调查。主要依靠原土地方提供住户拆迁和地上物拆迁的情况。有条件的,可提前进行入户调查。由于招标前尚未确定开发主体,以上工作以土地储备机构组织实施为宜。

    同时,还应注意前期取得的基础数据和测算标准的时效性。目前,一级开发招标前需进行实施方案专家会、市四委联席会以及招标方案报批等几个阶段的审核,所需的时间较长。其间前期工作获得的珍贵数据很可能发生变化。例如,正常的宅基地审批,造成拆迁量增加。再如二级市场中房价的明显上涨会使原土地方的预期收益上升,要求征地补偿标准升高。笔者认为,招标前应优化审批程序,缩短审批时间。

    (2)、充分调动原土地方积极性,推进一级开发。

    一级开发的顺利进行是与原土地方的积极配合分不开的。因为如果没有原土地方的支持,征地、拆迁的合理标准以及相应工作的完成时限都很难得以保障。可以说,如果得不到土地方的配合,一级开发工作举步维艰。如何充分调动原土地方积极性,是推进一级开发的重要问题。笔者认为,解决问题的关键在于我们是否能够站在原土地方的角度考虑其自身利益,我们是否设计了能为其提供后续发展的补偿模式。

    在目前政策允许的框架内,笔者认为可以采取两种方式实现原土地方的发展后劲,以此提高其配合政府一级开发的积极性,推进一级开发工作。

    (一)、采取实物补偿。打破货币补偿的固有模式,采取实物补偿方式。在项目入市交易时,设定好物业返还条件;二级开发商完成项目建设后,返还一定面积物业给原土地方进行经营,获取长期收益并为安置劳动力提供条件。

    (二)、进行二次补偿。除了一级开发过程中的补偿以外,在项目入市交易后时,发生增值收益的,应按一定比例返还给原土地方。

    五、一级开发招标后续工作应注意的环节

    中标人是一级开发工作的具体实施单位。笔者认为,可以从过程监管和验收两个环节进一步规范其一级开发行为,从而实现有效控制开发成本和开发进度,保证开发质量。

    1、过程监管

    一级开发过程监管主要目的是控制成本、控制开发进度以及开发质量。监管什么、如何监管、监管深度是管理部门必须明确的问题。例如监管深度问题:监管过细,会牵扯储备机构过多精力,陷入原来直接运作模式;监管过粗,又达不到监管目标,失去政府监管职能。笔者认为,应该按照抓大放小的原则对一级开发单位进行监管,即储备机构紧紧控制关键环节,对于一些次要环节,要放开,由一级开发单位把握。为了达到这一目的,在实践中可以采取如下几种措施:

    (1)、实行重大事项或重要环节审核制度    

    主要包括对征地方案、拆迁方案、大市政建设方案等审核。

    (2)、定期报表制度

    报表包括一级开发进度报表、资金使用情况报表、手续办理情况报表等。利用定期报表制度来检查进度、资金的使用、手续办理的情况等。

    (3)、进度对比制度

    通过对实际运作进度与一级开发单位投标承诺进度进行对比分析,监督开发进度。

    (4)、备案制度

    要求一级开发公司及时提交合同、支付款项凭证、手续办理批复等文件资料给储备机构备案。应该说明的是,备案并不意味着储备机构认可合同或支付合理合法性,合同签订、费用支付最后要经审计部门审计确认。

    2、验收环节

    土地一级开发验收是招标人对中标人就招标任务完成情况的审验,分为前期手续审查、成本审核和现场验收三个方面。

    (1)、前期手续审查要求取得规划、立项、征地等各环节相关批准文件,具备项目公开上市条件。其中,特别是征地和拆迁的结案手续应引起足够重视。一级开发工作最容易出现矛盾的就是这两项。

    (2)、成本审核对于一级开发公司提交的合同、支付款项凭证等文件资料最后要经审计部门审计确认。有收费标准的费用,按标准支付,储备机构均予以认可,对于超标支付或故意扩大成本的支出费用由一级开发单位承担。

    (3)、现场验收场地方面要求宗地达到“场光地净”,市政方面要求中标人取得项目市政工程综合规划方案,并使宗地现状达到“三通一平”(即具备施工车辆主要进出道路的路由、施工临时用水源头、施工临时用电源头等接通条件),明确市政接口位置。在一级开发实践中,一些市政管网建设是在土地出让后实施的,时间底线是市政建设必须保证二级开发商完成项目建设后正常接用。

    针对这一问题,笔者认为,在进行现场验收时应特别注意两方面:第一,用地范围必须准确。在实践中,有项目曾发生了规划范围与现场围挡不一致的情况。因此,必须通过对照钉桩图、逐个核定桩点位置的方式,确定规划用地范围内达到“场光地净”。第二,地下管线的改移。一级开发的范围应包括地上和地下。一级开发单位应对地下管线情况进行清理和改移,以便于二级开发商拿到地后尽快实现开发建设。对于情况比较复杂的项目,可以考虑委托专业机构进行一级开发验收工作。

    作者：胡贺