2007年3月1号到31号，我受香港中文大学中国研究服务中心的邀请，到中文大学作了为期一个月的访问学者,并分别在香港中文大学和香港城市大学作了一场讲座。期间，笔者除了与来自世界各地的学者们交流以外，下班时间，几乎每天都上街，深入香港社会，了解、体验香港的城市管理、公共财政和制度体系。香港有许多值得内地学习之处，但香港也有太多的问题。比较香港和内地的异同，力图找出内地可以借鉴的东西，是我到香港访学的重要目的之一。但我毕竟只在香港一个月，观察不可能是细致的，研究不可能是深入的，得出的结论不可能是全面深刻的，我提出的建议也不一定是切实可行的。我提供的，仅仅是一些视角而已。以下是我的有关心得之二。
一、香港土地政策值得借鉴的作法
1、香港的土地批租
在笔者的想象中，香港弹丸之地，却有七百万人，肯定是人挤地密。但在新界，却是满目青山，楼宇都座落在海边，不少是填海而建。卫星上拍摄的香港地图，绿地占70%。我在香港中文大学的一个月，每个周末都参加中心组织的郊游，看到的是更为广阔的郊区，基本上是政府投资建设和管理的自然生态公园，进出都是免费的。在郊区没有内地农村到处存在的私自圈地；城区也没有内地常见的违规建筑。这说明香港的土地管理是高度计划、严格有效的。这种有效的土地管理，使香港的城市建设能够科学规划。
香港政府拍卖土地(土地批租)所得的款项，受经济周期影响，每年的变动很大.据统计，由上世纪80年代初至90年代中后期，政府每年的财政总收入中，来自地价的收入，将近占一半。但自从1997年亚洲金融风暴发生后，政府要停止拍卖土地以稳住楼房价格，这方面的收入急剧减少。直至近几年香港经济复苏，拍卖土地收入才大幅反弹。由于土地批租收入是香港政府的主要收入来源之一，有必要对香港的土地制度认真分析。
1903年，港英政府宣布除新界原居民所拥有的土地外，其它土地统称为“官地”，最终所有权归英国王室所有，由港英政府代为行使。1997年7月1日中国恢复对香港行使主权后，按照《中华人民共和国香港特别行政区基本法》规定，“香港特别行政区境内的土地和自然资源属于国家所有，由香港特别行政区政府负责管理、使用、开发、出租或批给个人、法人或团体使用或开发，其收入全归香港特别行政区政府支配”，从法律上确定了回归后香港土地的特区政府所有制形式。香港政府通过土地契约将不同期限的土地使用权批租给受让人，土地的所有权不转让。这种土地制度与内地目前的国有土地转让制度差不多。
由于工商业迅猛发展、人口剧增，用地愈益紧张，因而日益向新界扩展，建设新市镇和新屋村。而新界的土地大多是农地、鱼塘或村屋。政府根据需要采用下述两种办法收回或征用这类土地：一是全部由政府补偿；另一是通常采用的办法，一半以现金补偿，而另一半土地则发出换地权益证书，予业主作为补偿。一般规定原农地换回五分之二屋地，原屋地可按l比1换。换地时，如地价上涨，业主需补价给港府当局，这又是港府的一笔可观的收入。
勾地制度成就了香港的高地价。港府透过勾地表提供土地配合市场需求，既让市场力量推动经济兴旺发展，也把政府干预市场的程度减至最低。“勾地”是发展商（即勾地者）希望政府拿出某一块指定的土地出来拍卖，并提出勾地价，但是要达到政府评估价格的8成才有机会成功勾出，并仍然要经过拍卖。勾地成功的发展商须承诺在拍卖或招标时，第一个以勾地价出价，并缴付按金。2006年12月20日，香港加列山道十二号的地皮，经过五十多口叫价后，以十八亿元售出，高出勾地价1.34倍，楼面地价为454183元/平方米，创出全世界地块楼面地价之最（楼面地价是指按房屋单位建筑面积平均分摊的土地价格。它的计算公式是:楼面地价=土地总价÷建筑总面积）。
2、香港的工业园区
地产开发周期短、获利丰厚，在经济迅速发展时期，香港成了地产资本和金融资本的热土，地价也就越飙越高。高地价形成了对外来资本的优胜劣汰机制，因为只有实力强的企业才能在香港落脚，只有效益高的企业才能在香港发展。但高企的地价却把工业资本吓跑了，使就业率降低。从上世纪八十年代中期起，香港制造业开始纷纷北上，迁移到广东等沿海地区。旧的制造业、加工业迁走了，以科技为龙头的新产业却没能填补进来，香港经济日益空洞化、空心化。地产、股市在热钱推动下不断上扬，一旦热钱脱身抽走，楼市股市的泡沫就破灭了，因此出现了亚洲经济危机之后香港的经济低迷。
为了维系经济持续发展，创造更多就业机会，财政投入建设科技工业园区，成为香港政府干预经济的重要手段，为符合香港产业发展规划的企业提供集约化的栖身之所，为此建设了香港科技园。它坐落在港九干线上，与香港中文大学紧临，于2001年5月7日正式开始运营。香港科技园以成本价格为高科技厂商提供开发完备的工业用地，包括位于九龙的将军澳工业园，位于新界的元朗工业园及大埔工业园，总面积达到217公顷。在高科技领域上（包括电子、生物科技、精密工程、以及信息科技和电信），香港科技园引领香港转变为亚洲的创新科技中心。香港科技园为各个高科技公司提供各种先进设施和支持服务，促进应用研发活动；建成了一个集成电路设计开发支持中心和一个光电子开发支持中心 ，给所有入驻之科技企业培育项目使用。单是集成电路（IC）设计中心一个项目，香港政府就投资2亿元。
香港科技园与香港六所大学合作，使大学、香港科技园、园内入驻企业、科技培训企业都能从中获益。通过科技中心的科技培训计划来培育刚刚起步的科技企业是香港科技园的一大特色。
3、香港的居民住房
人口密度高（每平方公里6946人）、土地资源短缺是香港解决住房问题的天然障碍。房价涨跌都有人受损，是香港政府面临的两难选择。一些在房价高时交了首付的人，在楼价猛跌的情况下变成了负资产。但楼价上涨又必将使更多的人买不起房。为了解决这一矛盾，香港政府既采取措施防止房价下跌，又通过土地批租获得的财政收入解决廉租公房和公共房屋赤字，解决低收入市民住房问题。香港政府投入建设公屋的作法始于1953年，石峡尾木屋区发生大火，五万人无家可归，港府兴建多座大厦徙置灾民。历经５０多年的历史变迁，香港为平民阶层提供廉租房和公共房屋的制度不断发展和完善。公屋居民的人均居住面积从最初的２平方米，增加到现在的１２平方米；房屋从最早只有公共厕所和厨房的徙置大厦，到后来拥有独立厨卫浴设备的廉租屋邨，直至如今生活、社区及康乐设施齐备的公共屋邨，公屋的发展向安居、舒适和便利不断迈进。截至2006年底，租住港府公屋的市民达到216万人，而购买港府居屋 (即相当于经济适用房) 的市民就有128万人，换句话说，全港接近7百万人口中，有超过四成的人，在接受政府不同形式的房屋资助。
不断完善的准入与退出机制。目前入住公屋的家庭分为以下几类：1、受清拆、重建、天灾等影响而无家可归者；2、因体恤理由而需要房屋安置者。体恤安置个案由社会福利署署长推荐。此等个案的申请人一般都有个别困难，诸如严重疾病、弱能或社会问题；3、初级公务员及退休公务员；4、调迁及舒缓挤迫居住环境；5、不能负担租住私人物业昂贵租金的家庭。这类家庭是入住公屋数量最多的家庭，他们需要在公屋轮候册上登记，并要接受家庭收入和资产审查；房委会每年检讨轮候册收入及资产限额，以确保限额配合当前的经济和社会状况，并确保真正有需要的人才符合资格申请公屋。为了使收入水平提高的租户退出租住公屋，腾退给低收入家庭，规定在公屋居住满十年的租户，须两年一次申报家庭收入。不申报收入或家庭收入超逾所定限额的租户须缴付额外租金。
香港地少人多、人口稠密，却是世界上公认的住房问题解决得比较好的地区之一。香港既拍出了世界上最高的地价，也提供了世界上最有效的公共房屋制度，使居者有其屋。土地国有制使香港政府具备通过土地批租获得财政收入的能力，高地价使政府收入增长，因而能够为公共住房的发展提供补贴，这是一种良性的循环。
二、科学运用土地杠杆，促进工业、财政和人居环境协调发展1、优化招商引资机制，打造产业集聚平台，促进工业园区升级
承接沿海及发达地区产业转移，是加快中部地区工业化进程的重大机遇。各类工业园区成为招商引资的主战场。但有些地方的工业园区，用优惠的政策吸引投资进园，成功创造利税的极少。开发区为什么开而不发？笔者认为，主要原因在于这些地方的招商引资政策存在制度上的缺陷，招商引资未能将各种投机者排除在外。中西部地区的地方政府，在财政收支缺口和GDP考核双重压力下，急功近利，各地竞相压低条件招商引资，使以老板面目出现的人鱼龙混杂。一些人一缺资金、二缺技术、三缺管理经验、四缺营销网络（简称四缺企业），具备的只是一脑子发财的梦想。这些人或有一个境外的身份证，或者伪造一条能够到处炫耀的关系或后台，或者挂靠一家有名的公司，或者凭着一身看似有钱的行头，加上能够拉人下水的绝招，总会在遍布各地的初级工业园中找到自己落脚的地方。搞成功了，名利双收；搞砸了，拍屁股走人。“空手套白狼”本来是市场经济初期法制不完善时资本原始积累的通常轨迹，不足大惊小怪。问题是，创业资本的成功率仅有5%左右，即使经过种子期、创立期、扩展期的淘汰，达到成熟期的上市公司，由于技术风险、市场风险、经营风险较大，发展极具不确定性。即使在发达国家高技术企业的成功率也只有20%-30%。这就是说，如果没有扎实有效的规避风险的机制，大多数进入园区的初创企业是注定要失败的。问题是，进入工业园区的“四缺”企业投资的风险，企业自身却无力承担，烂掉的银行债务使本地区的信用等级降低，经济发展环境受损；政府对工业园区大量的基础设施投资和土地得不到回报，财政困境长期得不到改善。也就是说，兴办工业园区的地方政府，不象风险投资公司一样与企业共享利益，却要为企业独担风险，开而不发不是情理之中吗？
其实要把高风险企业挡在开发区门外并不难。除了政府对进园企业的资信、能力、技术、产业等方面进行审查以外，其一是企业进园时应按标准交清地价及各种款项，而将地价的优惠部分在投产后几年的税收中逐步返还给企业。其二是低价获得的土地不准改变用地性质；若干年内不准转让，确需转让的由政府按原价回购土地；未达到规定产值和利税以前不得抵押。在这种制度下，如果企业没有资金实力，就过不了第一关，进不了园区；如果企业不能尽快形成生产能力、实现税收，就无法享受到优惠政策。这两条可以让“一缺资金、二缺技术、三缺管理经验、四缺营销网络”的“四缺”企业望而却步，从而大大提高园区企业的成功率。
工业园区都是以土地为载体的，它有三个层次。一类是企业集聚型。即园区提供三通一平条件，以优惠地价和优惠税费政策吸引企业入园。它使企业初创成本降低，以便迅速形成洼地效应，吸引企业落户。这类工业园区能够迅速提升地方的人气和GTP，我称之为初级工业园。二类是产业集聚型。就是相同或相近产业在园区集聚，吸引上游和下游原料、设备、技术、销售网络等相关产业集聚，使经济要素的结合成本降低，企业运行效率提高，市场竞争力提升。沿海的一些工业园区属于这一类型，这类工业园能够提高地区的区域竞争力。三类是科技集聚型，是科技、信息和资本的高度结合，使企业的创新能力提高。香港的科技工业园就是此类，这样的工业园区居于产业链的高端，能够提升地区的国际竞争力。
要促进工业园区升级，一是要优化招商引资政策，结合本地实际设置一定门槛，把高风险企业和高污染企业挡在工业园区门外。二是立足本地资源优势，优化政务环境，在产前、产中、产后服务上下功夫。尤其要注重商业网络的配套，打造产业平台，力争形成园区产业集聚。三是立足本地文化优势，促进企业与大学（或科研院所）的合作、企业与企业的合作，形成科技联姻，努力提高园区的科技含量。
2、充分运用政府和市场两只手，使财政收入增长、城镇品位提升和居民住房保障相协调
房价问题错综复杂。一些人总以为，高地价促使房价上涨，使穷人买不起房；所以只有压低地价，才可能降低房价，才能使穷人买得起房。殊不知，在政府垄断土地的大前提下，地价降低并不必然带来房价降低，而是会变成开发商的垄断利润；如果土地出让的公开、透明、规范性不足，还有相当一部分利润会变成经办官员的灰色收入。事实证明，在计划经济条件下，即使地价为零，住房总是供不应求；而在市场经济条件下，不管地价高低，穷人总是买不起房。房价问题是财政、经济综合作用的结果，并不是降低地价，就可以解决低收入群体的住房问题。
高地价成就财政的高收入，使地方政府的宏观调控能力提高。地方政府财政收入过低，往往陷入财政困境的恶性循环中不能自拔，只有靠各种非法收入维持政府运转，这就是中西部地方政府（特别是县乡政府）广泛存在的生存困境。从土地和财政的相互关系来看，地价不高，政府土地方面的财政收入过低，使财政困境不能改善，从而无力对公共基础设施进行投入，也无力对困难群体给予住房补贴。一些地方地价不高，但非法用地严重，用地中的腐败现象严重，政府应得的地价收入的相当部分成了个人的灰色收入。追求更大利润是资本的本性，土地运作中的任何漏洞都会被开发商充分利用，以便廉价获得开发用地。因此可以得出一个结论：凡是土地拍出天价的城市，说明土地管理已经逐步走上正轨，非法操作的空间已经很少。所以，地价高不应该受到指责。作为财政困难的县市，从紧控制用地，严厉打击非法用地，杜绝协商用地，规范用地操作，适当提高地价，推动财政收入提高是明智之举。
高地价促成建设的高品位。中西部有些城市，城市框架拉得很宽，建设标准很低，房子很矮，式样很老，路面不平，路灯不亮。如果我们到各大中小城市（镇）了解一圈，可以发现一个规律：城市建设品位的高低与地价高低成正比。为什么会这样，主要是三个方面的原因：一是高地价成为一个门槛，把没有实力的人（或企业）排除在土地开发商之外；二是，在按地面地价出售地块的情况下，如地价高，只有让楼层升高，才能降低单位建筑面积的地价成本；同时，在高地价情况下，也只有提高建筑的品位，才能提高建筑的价位，使利润率提高。三是整个城市容积率提高，使城市公共基础设施的人平维护成本降低，有利于公共基础设施建设和维护档次的提升。正因为如此，一些地方财政投入巨资建设标志性建筑，以提升城市品位的作法是不明智的，因为财政投入建设的项目毕竟十分有限。只有通过高地价的剌激，使开发商不断开发出标志性建筑，才能使城市建设品位出现质的飞跃。
用政府和市场两只手解决住房问题。解决住房问题不单纯是降低房价的问题，而是要充分运用市场和政府两只手，让其分别发挥不同作用。商品房建设应以市场机制为主导，政府尽量不干预市场，维护市场公平和提高政府收益，以便反哺穷人。经济适用房（公屋）建设应以政府为主导，让利于民，惠及贫困百姓。在目前中央和省市大力提倡和扶持经济适用房建设的大背景下，地方政府建设和提供经济适用房和廉租房更加具有紧迫性和现实可行性。
要使经济适用房和廉租房发挥良好的社会效益，需从以下几个方面下工夫：一是政府让利。免费提供经济适用房和廉租房的土地，各项收费和基金减半收取。改制企业的集体公房，政府可以收回改造成经济适用房，优先安置改制企业的无房职工。二是建管分离。由一个部门包揽经济适用房建设、分配和管理的制度是不合理的。要形成权力分置的公开和监督机制，提高经济适用房建设的透明度和售房价格的公信力。三是公平轮候。经济适用房的短缺状态将是在短期内难于消除的。要有公开的准入条件、透明的监督机制、机会公平的轮候制度。