笔者日前与6月30日北京广渠路15号地地王获取者中化方兴一行考察思源经纪在北京所代理销售的部分高端项目时得知，中化方兴将进一步加大在京土地储备，并希望在广渠路15号地项目实现更高的市场价值，使“地王”成为真正的标志。
由此及彼，2007年前后的土地储备狂潮已卷“土”重来。而据权威人士透露，为了预防企业将运营风险转嫁给社会来承担，国土部门将对“地王”的开发进行全程监管，包括从合同签订到开工竣工期间的各个环节，“要从头查到尾，监管到底”，其中包括改动容积率、延迟竣工等手段都在监管范围之内。目前，住房和城乡建设部与监察部也正联合开动专项治理，对2007年1月1日～2009年3月31日期间领取规划许可证的所有房地产项目进行清理，重点对大、中城市涉及提高容积率和改变土地使用性质的房地产项目逐一进行清理检查。
在上一轮的土地储备浪潮中，很多房地产企业实现了“突破百万（平方米）、进军千万（平方米）”的目标，但有些是“囤而不开”。据不完全统计，2001年到2007年上半年，国内房企累计购置土地21.6亿平方米，而真正开发的只占60%，更多的房企试图通过持有土地等待增值，以分享市场繁荣带来的丰厚利润。但2008年金融危机的不期而至，使“土地为王”转为“囤地为祸”，不少房企为此前的疯狂储地付出了沉重代价。
2008年10月在思源经纪主办的中国地产金融年会上，使用频率最高的词语之一是“现金为王”。如此，似乎又循环到了“土地为王”的时代。在房地产经济周期呈现出波动快、振幅大的时期，如何避免由此带来的巨大风险，却是所有开发商不得不思考的问题。有必要借鉴工业制造业领域相对成熟的“零库存”管理理论，推出“零库存”土地策略，以寻求提高土地开发企业的利润、降低风险的前瞻方案。
何谓“零库存”
“零库存”是一种物资存储优化理论，可以追溯到20世纪60-70年代。当时，日本丰田汽车实施准时制生产（JUST IN TIME，简称JIT），在管理上采用看板管理、单元化生产等技术实行拉式生产，以实现在生产过程中基本上没有积压的原材料和半成品。这不仅大大降低了生产过程中的库存及资金的积压，而且提高了相关生产活动的管理效率。此后，零库存逐渐延伸到原材料供应、物流配送、产成品销售等各个环节。
过多的库存不仅占用企业大量的资金，而且增加了企业的产品管理成本。“零库存”通过降低企业的经营成本，加快资金周转提高资金使用效率，规避市场变化和产品升级换代产生的风险，为企业创造价值。
企业“零库存”的实现同时需要企业内部各生产部门之间、与产业链中其它企业之间的紧密配合，因而“零库存”的实现也有相应成本，比如单一供应源的风险、小批量供应造成较高的运输或配送物流成本、较高成本的一体化信息系统平台等。但与企业大量库存产生的成本相比，零库存成本要低很多。
土地储备“零库存”周转，
前期工作至关重要
中化方兴的广渠路15号地开发时限是三年，从7月交地开始计算至年底，地价款便开始累积成本，三年后综合成本将愈50亿。我们都清楚，一块地可能令一个房企多年的心血化为乌有。
“零库存”作为一种特殊的库存概念，在工业制造业中，是针对原材料和商品而言的，而在土地市场无疑是指土地储备。“零库存”土地策略并非等于政府或者一二级开发企业不做土地储备，而是土地的存储数量相对很低。土地不以“实际存储”的形式存在，而是处于周转状态。
具体而言，“零库存”土地策略的理想状态可以理解为，房企首先对房地产市场完成必要的可行性分析，圈定某一个地块进行操作。在一级开发商与开发企业达成共识后，迅速整合财力物力进行该地块的土地整理，使其达到可上市交易的条件。基于前期对市场的判断和可行性分析，立刻进行二级开发并销售。双方可在短期内实现资金快速回笼。
在二、三线城市，房企对于新城开发没有足够的信心，往往出现土地经过一级开发后却无人问津的尴尬局面，造成了城市资源的浪费，也使房企失去了拓展市场的机会。在“零库存”土地策略下，对于政府以及一级开发企业而言，在明确二级开发企业的需求之后完成土地整理，使整理土地投入的资金可迅速回笼，规避土地市场的变化产生的土地降价、滞销风险。对于二级开发企业而言，较少的处于静止状态的土地储备有利于减少企业资金占用量，同时，提前“锁定”心仪的土地，开发企业有充分的时间进行市场判断和土地可行性分析，将会提高房地产运营的经济效益。
土地零库存任重道远，
还需“零距离”
在做出土地储备决策时，有一个重要的决定因素是企业对于政府未来出让土地情况的预判。
目前“土地储备是财富的源泉”这一思想在房企中根深蒂固。2007年土地市场繁荣时期，各大房企的土地储备量均大幅增长。据思源置地统计，土地储备量在10平方公里以上的企业不下10家，大量的土地储备足够这些房企开发3年时间，甚至更长，如果经济形势不好，就意味着土地市场将长期面临无买主的尴尬局面。2007年广东碧桂园的土地储备量较2006年底增长330%以上，达到5400万平方米，超过紧随其后的富力地产近一倍。而富力、新世界(11.90,0.02,0.17%)、雅居乐、世茂、万科、中海等房地产龙头企业的土地储备量也达到1800万平方米以上。即使在2008年房地产陷入低迷的情况下，各大房企仍持有大量土地储备以保障企业未来几年的持续发展。截止到2008年底，世茂、中海的土地储备已经超过2400万平方米，万科、保利、绿城等也将土地储备保持在1600万平方米以上。
2009年上半年，市场刚刚出现回暖迹象，新一轮的土地储备已经展开。6月，十大上市房企(保利、复地、富力、华润、金地、绿城、万科、雅居乐、招商、中海)土地储备金额环比增长74%。其中万科、保利、金地、华润四大上市房地产企业共新增土地11幅，金额达到107亿元。最近，“地王”频出引发了社会各界的广泛关注，地王引发的土地促销旺季之后会是什么局面？现阶段，我们提出“零库存”土地策略似乎并不完全具备实现条件，但若没有前瞻性，下一个金融年会也许我们还会在“土地为王”与“现金为王”之间徘徊。
目前采用“零库存”管理最成功的企业是丰田公司和DELL公司。究其原因，不难发现，丰田公司有上百家零配件供应商，不是将配套厂设在其周围，就是将原材料仓库安排在丰田厂的四周，为其实现“零库存”提供了巨大的支持；同样，Dell公司可以做到没有原材料库存，是因为通过“供应商管理库存”的方式，将其零部件都以供应商的名义放在由第三方物流公司管理的仓库之中。可以说，丰田公司和DELL公司“零库存”管理的成功是建立在“零距离”基础上的。在土地市场中，这种地理上的零距离就是政府以及土地一级开发商与二级开发商合作上的零距离。但是，由于土地的一级开发大多由政府或其授权委托企业完成，其公益代表的身份就意味着这种一二级开发商之间的合作只能不断加强，却难以实现零距离。
理性对待土地零库存
仍以中化方兴的广渠路15号地为例，经测算，其土地费用（土地成本、契税、补交地下地价款）将占综合成本70%之高。中化方兴的土地策略并不适用于其他所有企业，但土地储备手段多样化势在必行。
土地市场在现阶段实现“零库存”的理想状态困难重重，笔者认为现阶段至少可以在以下三个方面做出努力。
首先，要加速实现土地运营流程的规范化，在土地出让领域不断推进制度创新，以尽量减小不必要的交易和行政成本。虽然政府与开发商的零距离合作难以实现，但土地运营的平台化与规范化发展，必将最大程度地减小土地运营过程中的沟通摩擦与交易成本。
其次，提高土地开发企业和政府信息化水平。结合现实需求和长远发展，实现土地供需双方的信息化联动。只有高水平的信息平台，才足以支撑政府和企业建立紧密合作及交易保障，土地招拍挂的信息都是当地国土资源部门发布，它们绝大多数通过当地日报刊登公告，虽然几乎所有国土资源部门都有自己的网站，但能够及时发布招拍挂信息的寥寥无几。
最后，政府和开发企业制定具有切实指导作用和落实条件的长期规划。就政府而言，着眼于城市和区域的整体发展，以产业和人口的长期规划为依托，制定长期可持续的土地利用规划。
借鉴农业订单制的土地预出让制度是解决上述问题的有益探索，但还远不够完善。要实现“零库存”土地策略，不仅需要更加规范合理的土地运营流程以及土地交易模式，更需要在土地市场调研和土地整理两个阶段提高效率，实现变革。2009年5月北京市土地整理储备中心提出的用地预出让政策，向实现这种“零库存”土地策略迈出了第一步。用地预出让模式（详见上期“思源视点”）的实行，有利于让政府更了解市场需求，使土地供应更加适应市场，其目的在于增加开发商与政府之间的沟通，增强开发商的信心，减少土地流拍的情况。