为加快解决城市低收入家庭住房困难，实现住有所居目标，各地建立健全城市廉租住房制度，改进和规范经济适用住房制度。共有产权经济适用房作为一种新的经济适用房运行模式，已在多个城市试点,备受业界关注。淮安市从公共产品建设和制度建设等方面探索推行共有产权经济适用房，通过政府资助接轨普通商品住房市场，来缓解城市中低收入群体住房困难，已取得成功经验。本文以淮安市为例，对共有产权经济适用房的特点和存在问题进行分析，并提出大胆设想。
一、共有产权经济适用房主要特点
（一）以出让方式供应土地
建设共有产权经济适用房，不再由政府划拨土地，而是采用出让土地方式，使经济适用房具有商品房的基本属性。由于产权明确，可以随时进入市场流通，可以办理按揭贷款，或者以个人产权部分进行创业、融资的抵押贷款。就政府来说，在个人购买全部产权后，可以有效收回投资，再用于新的保障投入，形成良性循环。
（二）购房人和政府共有产权
按照个人和政府的出资额，目前确定7：3和5：5两种产权比例。7：3共有产权房的个人出资额等同于传统经济适用房，其余部分由政府出资，主要供应低收入线以下、住房困难线以下的常住户家庭，优先满足特殊困难群众。5：5共有产权房的个人出资额相当于传统经济适用房的70%，进一步减轻了购房人的负担，主要面向低保家庭，首先解决城市中的拆迁安置户，实现非主动购房人群应保尽保。对特别困难的家庭，通过廉租房的形式予以解决。
（三）购房人可以自主选房
政府通过招标、采购方式确定楼盘，供符合条件的购房人选择。在规定的房价范围内，允许个人直接购买开发商建造的住房，给购房人更多的选择余地。这样既可以避免困难群众过度集中，也可以解决经济适用房建设的供求矛盾。集中建设采取限房价、竞地价方式公开出让土地，一般安排在地价较低的地段，以降低房价，减轻购房人负担。
（四）个人可以购买全部产权
自房屋交付之日起5年内购买政府产权部分的，按原供应价回购；5年后购买政府产权部分的，按市场评估价格（不含房屋装饰、装修的费用）回购。个人经济情况发生变化，家庭收入高于政府规定标准时，不需要强制性搬出，而是对政府产权部分支付市场租金。
（五）按比例分享收益
传统经济适用房一般采取补交土地出让金或政府回购等退出机制。共有产权经济适用房产权明确，房价上涨时个人资产相应增值，房屋出售时按产权比例分配出售所得，不会像购买传统经济房那样失去机会成本。比如购买80平方米产权比例为7：3的共有产权房，就等同于购买了56平方米完全产权的普通商品房，如果房价上涨个人也能分享到相应的增值和收益。
二、存在的主要困难
（一）收取租金难度较大
政府产权5年内不收租金，5年后参照廉租房标准收取。如经济情况发生变化，家庭收入高于政府规定标准，进入中高收入群体时，对政府产权部分收取市场租金。这种做法合情、合理，但在实际操作中，租金收取费时、费力，且很难到位。
（二）退出比例不容乐观
一方面，退出机制是建立在房价上涨的基础上，如果房价走平或走低，原价回购就起不到刺激作用，个人会保持观望状态，不会轻易购买。另一方面，政府虽有部分产权，但要向受助购房者无偿让渡占用权和使用权，相当于提供了无息贷款，对个人居住不产生任何影响。即使个人收入提高，有条件回购产权，也未必会立即回购，因其完全可以通过其他投资（包括重置房产）来实现资金的保值增值。
三、有关产权问题的几点设想
（一）产权比例动态确定
产权比例不必限于7：3和5：5两种，可灵活处理，实行浮动，总的原则是个人初始产权比例不低于50%。根据购房人的实际情况，可分为50-60%、60-70%等几个层次，在规定范围内，直接按个人出资额确定产权比例。
（二）以产权作为住房对价（产权抵租）
共有产权经济适用房属于保障性住房，但由于政府仍有部分产权，个人应向政府付出一定的对价，相当于支付租金（低于市场租金）。根据商品房租售比测算，5：5共有产权房可用房屋的1.67%产权抵一年租金。比如：市场房价为3000元/平方米，一套80平方米住房价格为24万元，个人认购50%产权出资额12万元。如房屋不回购，可居住30年，相当于每月租金330元，明显低于市场租金。
（三）建立产权回购激励机制
为鼓励个人收入提高后回购政府产权，同时有利于政府收回投资，再用于新的保障投入，政府可设立产权回购激励基金。对个人的产权回购激励，设定在房屋交付后的前几年，呈"抛物线"分布。
综合产权对价和回购激励两个因素，个人在房屋交付后的前6年回购政府产权，个人产权比例会有一定的提升，随后会回归到正常状态。这种设定，就是要鼓励个人通过几年的积累回购政府产权，实现政府资金的良性运作